Не секрет, что редкий коренной москвич может позволить себе приличную квартиру в столице. Один из вариантов облегчить путь к заветной недвижимости – присмотреться к Подмосковью. Города-спутники главного российского мегаполиса активно застраиваются современными жилыми комплексами с качественной инфраструктурой и удобными планировками квартир. Расстояние до города позволяет жить в области и работать в Москве, а цены за МКАДом кусаются гораздо меньше столичных. Многие экономные покупатели обращают внимание на Королёв – популярный областной центр в 7 км от кольцевой. Плюсы и минусы местной инфраструктуры, примеры новостроек и порядок цен – в нашем обзоре.
Научный «спутник» Москвы
Королёв расположен к северо-востоку от Москвы в 7 км от МКАД по Ярославскому шоссе. За городом с советских времен закрепилась положительная репутация неофициальной космической столицы России, а в 2001 году ему был присвоен статус наукограда. Королёв - центр общественной, научной и экономической активности Подмосковья – он сотрудничает с 52 городами из 26 стран мира в области культуры, здравоохранения и торговли.
По данным переписи за 2014 год, численность населения Королёва составляет 187 811 человек. Это четвертый крупнейший город Подмосковья после Балашихи, Химок и Подольска. Наукоград непосредственно граничит с Москвой – с юга к нему примыкает Национальный парк «Лосиный Остров». В самой городской черте также есть обширные лесные массивы, которые занимают территорию в 3800 га.
«Королев отличается хорошей экологией. По данным администрации города, не меньше трети территории города занимают парки, скверы и зеленые насаждения. Положительное влияние на экологическое состояние Королева оказывают Национальный парк «Лосиный остров» и Клязьминское водохранилище, а также реки Клязьма и Яуза», - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». «Но промышленные предприятия Королева, и в частности – ракетно-космическое производство, являются источником загрязнения окружающей среды», - добавляет эксперт.
Со столицей Королев связан Ярославским шоссе и железнодорожной веткой до Ярославского вокзала. В черте города есть несколько ж/д платформ, в час-пик поезда в Москву ходят с интервалом 7-10 минут. Также раз в 30 минут ходит скоростной электропоезд «Спутник».
Местные жители гордятся высоким уровнем образования и культуры в городе. В Королёве работает около 30 средних школ, в их числе 5 гимназий, 2 профилированных лицея, коррекционная школа и спецшкола-интернат для слепых и слабовидящих детей. Кроме того, открыты несколько профилированных учебных заведении авиакосмической отрасли: профессиональный техникум имени С. П. Королёва, королевский колледж космического машиностроения и технологии (КККМТ), Факультет Ракетно-космической техники МГТУ им. Н. Э. Баумана, факультеты и кафедры Московского авиационного института (Технического университета).
Детские сады и дороги - инфраструктурные проблемы Королёва
К сожалению, наукоград не обходит стороной общая проблема Подмосковья – нехватка детских садов. В городе открыты 36 дошкольных образовательных учреждений, каждое из которых может похвастаться собственной программой дополнительного развития малышей. Однако мест в садиках не хватает – по данным специалистов рынка недвижимости компании Метриум групп, Королёв обеспечен ДОУ лишь на 70%. Также статистика указывает на дефицит детских и юношеских спортивных школ (80% от нормы) и физкультурно-спортивных сооружений (7,5% от нормы).
При этом Королёв считается одним из самых «спортивных» центров на карте Московской области – там есть 3 стадиона, 3 бассейна, действуют федерации по футболу, боксу, самбо и дзюдо, баскетболу, спортивному туризму и авиамодельному спорту. В городе регулярно проходит Международный Космический марафон памяти Сергея Павловича Королёва, первенства по плаванию, легкой атлетике, хоккею на траве и другим видам спорта.
По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, самая острая городская проблема – дорожная. «Новые дома построены, а подъездных дорог нет. Или увеличение населения за счет построенных домов спровоцировало пробки в наиболее проблемных частях города», - рассказывает эксперт. Вопрос решается с помощью расширения существующих дорог, кроме того, транспортная ситуация должна облегчиться через 1,5 года с окончанием реконструкции Ярославского шоссе – после этого резко уменьшится поток транзитного транспорта через город.
Однако по данным реестра муниципальной собственности, около 45% от общей протяженности автомобильных дорог в Королёве не отвечают нормативным требованиям. «Ежегодно город выделяет большие средства на реконструкцию существующих дорог. Но этого не достаточно для того, чтобы переломить ситуацию», - комментирует Елена Щепкина.
Достопримечательности – что посмотреть в Королёве
Королёв стоит на реке Клязьма. Первое упоминание о населенном пункте, позже получившем имя гениального конструктора Сергея Павловича Королёва, относится к 16 веку. В городской черте находится часть урочища «Яузский водоболотный комплекс», а также сохранилось несколько старинных храмов. К примеру, церковь Космы и Дамиана была построена еще при Иване Грозном, затем разрушена в Смутное время, восстановлена в 1682 и оставалась действующей в советское время.
Многие поклонники литературы приезжают в Королёв, чтобы увидеть мемориальный дом-музей Марины Цветаевой, а также здание, где всю жизнь жил и работал поэт, писатель и переводчик Борис Заходер. Кроме того, в городе есть несколько постоянно действующих «космических» экспозиций: музей космической техники ЗЭМ РКК «Энергия», музей ГНПЦ «Звезда-Стрела», музей ракетных двигателей, музей Центра управления полётами.
Во второй половине прошлого века на центральной улице Королёва был построен первый в стране Молодёжный жилой комплекс (МЖК) – дом-«книжка». Он получил такое прозвище за характерную форму, которая бросается в глаза при фронтальном рассмотрении. Другой известный пример такого архитектурного решения – здание правительства Москвы.
«МЖК — это эксперимент по созданию домов с новым бытом, основанным на коллективизме и самоуправлении», - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». - В холлах этих домов располагались комнаты продленного дня для школьников, вечерний сад, ясли, библиотека, зал семейных торжеств, зал для спортивных занятий и т. п. Жителями этих домов были лучшие комсомольцы города - передовики производства, комсомольский актив».
Недвижимость и строительство в Королеве - современный облик города
«Началом активной застройки Королева можно считать 2001 год, когда 12 апреля 2001 года Указом Президента России Владимира Путина Королёву присвоен статус наукограда Российской Федерации», - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». По словам эксперта, это позволило городу увеличить вложения в социальную сферу, в благоустройство и инфраструктуру наукограда, в поддержку инновационных проектов и современных научных разработок. Именно особый статус дал новый импульс для развития всех сфер городской жизни: научно-промышленного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства, строительства, образования и здравоохранения.
Современный Королёв включает исторический центр, урбанизированные районы многоэтажной жилой застройки, территории бывших поселков, вошедших в состав города, а также промзоны градообразующих предприятий космической отрасли и лесопарковые массивы.
«В Королеве представлена разнообразная застройка - индивидуальное жилищное строительство (частные дома), новостройки, объекты вторичного рынка. Жилые кварталы расположены довольно компактно. В старых районах сохранились послевоенные 3-4 этажные дома, типовые 5- и 9- этажные панельные, блочные дома подмосковных типовых серий, а также панельные дома выше 9 этажей. В 2000-х годах было возведено большое количество монолитно-кирпичных домов и таунхаусов, а также несколько панельных жилых комплексов», - рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
Планы по увеличению нового строительства нарушил кризис 2008 года, однако начиная с 2012 года первичный рынок начал восстанавливаться. «В 2014 году показатель по вводу в эксплуатацию жилых домов, построенных за счет всех источников финансирования, 283 тыс. кв. м. До 2016 года планируется увеличение жилищного фонда до 5125 тысяч кв. м. Квартиры во вновь возводимых домах в Королеве с улучшенными и нестандартными планировками», - рассказывает Елена Щепкина. При этом все эксперты указывают на то, что в городе фактически не осталось свободных участков под застройку. Современные комплексы появляются в рамках точечного строительства, а также на месте бывшего ветхого фонда и промзон.
Первичное жильё – цены на квартиры в новостройках Королева
Несмотря на дефицит свободной земли, девелоперы не собираются отказываться от развития проектов в Королёве. До 2020 года там планируется построить около 1,7 миллиона кв. м. «Дефицита предложения в городе Королев пока не наблюдается, но в то же время здесь не столь высокое число новых объектов, как в ряде городов Ближнего Подмосковья», - комментирует Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - В городе достаточно много новостроек в высокой стадии готовности или крупных комплексов, где часть корпусов уже построены».
Современный Королёв – это территория качественной и недешевой застройки. Разброс цен на первичном рынке составляет от 66,5 до 108,7 тысяч рублей за кв. м, а средняя стоимость квадрата в новостройке - 82 тысячи рублей. В последние годы большинство жилых комплексов в городе возводится по индивидуальным проектам с предложениями улучшенных и нестандартных планировок. Средняя площадь 1-комнатной квартиры – 44,2 кв.м, 2-комнатной квартиры – 59,8 кв.м, 3-комнатной – 91,9 кв.м. «В настоящее время в активной продаже в Королёве имеется 12 новостроек. Из них в жилых комплексах квартиры предлагаются по 8 адресам. Все эти дома - монолитно-кирпичные, панельных домов в Королёве сегодня не строится», - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». Эксперты рынка недвижимости выделяют несколько наиболее интересных новостроек:
- Монолитные комплексы на улице Тарасовская
К ним относятся сразу несколько новостроек в высокой степени готовности. ЖК «Тарасовская, 2» должен быть сдан к 31 декабря 2014 г. В доме представлены квартиры-студии, однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры, стоимость квадрата начинается от 67 000 рублей, площадь квартир от 26,5 кв. м. Строительство на территории ЖК «Тарасовская, 14» также должно завершиться к Новому году, стоимость квадратного метра стартует от 72 000 рублей. ЖК «Тарасовская, 25» будет сдан к 30 ноября 2014 г, расценки начинаются от 69 000 рублей за квадрат.
«Золотые ворота» - это комплекс из 14 многоэтажных жилых домов, который планируется достроить к IV кварталу 2018 года. На данный момент введены в эксплуатацию семь корпусов. Застройщик проекта ООО «Русинвест. На территории ЖК будут возведены монолитные дома высотой от 17 до 25 этажей, а также коммерческие помещения, гаражный комплекс и ряд инфраструктурных объектов.
«Особенностью планировки дома является наличие двухуровневых квартир. Купить однокомнатную квартиру в жилом комплексе «Золотые ворота» можно по цене от 3,4 млн рублей, двухкомнатную – от 4,6 млн, а трехкомнатную – от 6,2 млн рублей», - рассказывает Анна Соколова. «Также проектом предусмотрено строительство школы, детских садов, гаражных комплексов, кинотеатра и фитнесс-центра с бассейном, начали функционировать супермаркет "Атак", боулинг-клуб и клуб единоборств», - отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
«Валентиновка Парк» - это комплекс малоэтажной застройки в одном из центральных районов города Королев – Валентиновке, неподалеку от одноименной железнодорожной платформы. Проект включает 36 монолитно-кирпичных домов с мансардами, а также инфраструктурные объекты: детские сады, школу, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и т.д. «На выбор покупателям представлен широкий ассортимент квартир оптимальных планировок, от демократичных квартир-студий площадью 30,6 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 92,60 кв. м», - уточняет Ксения Гришковец. Стоимость самых дешевых квартир-студий начинается от 2,2 млн рублей.
В то же время Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», считает проект «Валентиновка Парк» проблемным. «На этом месте несколько столетий назад было огромное водное русло, которое соединялось с Клязьмой в районе Бурково, поэтому дом имеет крен из-за регулярных потопов в подвальных помещениях», - объясняет эксперт.
Кроме того, специалисты советуют покупателям обратить внимание на ЖК комфорт-класса «Стрела», высотный монолитно-кирпичный корпус «Омега 2», ЖК «Галактика», ЖК «Статус», клубный комплекс «Королёвские сосны» , ЖК «Дельта» и жилые корпуса в крупном малоэтажном ЖК «Молодежный городок». Не обошлось в Королёве и без долгостроев. На начало 2013 года в городе было 600 обманутых дольщиков. «В 2014 году решился вопрос с последними по улице Калинина, д. 11 (ОЖК «Олимп» — около 170 чел.). Завершается строительство проблемного многоквартирного жилого дома в мкр. Первомайский, ул. Горького, д. 47. Срок сдачи объекта — II квартал 2014 года (ГК «Премьер»)», - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».
Перспективы Королёва – престижный зеленый город под боком у мегаполиса
Несмотря на инфраструктурные проблемы и сложности с транспортной доступностью, Королёв остается одним из самых привлекательных городов-спутников столицы. По мнению Елены Щепкиной, он настолько современен, что внешне больше напоминает Москву, чем любой другой город области. Наукоград стабильно входит в пятерку лучших городских округов Подмосковья по уровню основных социально-экономических показателей, а местные власти придают большое значение благоустройству улиц.
«Королев довольно известный город области, поэтому можно сказать, что он перспективен, и привлекателен для девелоперов», - считает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Здесь достаточно много уже готовых объектов, поэтому есть потенциал и для нового строительства. Кроме того, в перспективе транспортная ситуация в Королеве значительно улучшится, так как этот город включен в программу реализации проекта скоростного трамвая, который будет изолирован от общего движения».
По мнению экспертов, за Королёвом закрепилась прочная репутация престижного и комфортного места для жизни. Как отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», статус «наукограда», а также удачное расположение (близость к Москве и хорошая транспортная доступность) существенно влияют на ценообразование в городе. В прошлом году цены на местном рынке первичной недвижимости выросли на 6%, и есть все основания полагать, что тенденция сохранится.
Помимо «доброго имени» интеллектуального центра Подмосковья и благополучной социальной среды, важное преимущество Королёва – сочетание близости к мегаполису и прекрасной экологии. «Экологическая обстановка в Королёве считается одной из лучших в Московской области», - комментирует Елена Щепкина. – «33% территории Королёва занимают парки и скверы. Показатель обеспечения зелеными насаждениями в Королёве составляет 79 кв. м на жителя города. К Королёву с юга примыкает «Лосиный остров» - крупный лесной массив. В черте города находится 10 открытых водоемов».
При этом путь на электричке до Москвы займет около 40 минут, еще быстрее (за 25 минут) получится доехать при помощи скоростного поезда «Спутник». Выбраться из города на личном автомобиле по крупным магистралям существенно труднее, но, по мнению Анны Соколовой, транспортная ситуация в Королёве за последний год существенно улучшилась благодаря расширению Ярославского шоссе и организации на нем новой транспортной развязки. А инфраструктурные проблемы, в частности, нехватку детских садов, местные власти рассчитывают решить с помощью девелоперов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
