На днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило на рынке новый способ приобретения жилья с рассрочкой платежа под названием «Аренда с выкупом». Суть предложения состоит в том, что пользователь программы сразу заселяется в квартиру и на протяжении нескольких лет выплачивает равные месячные платежи. Платежи в свою очередь состоят из двух частей — суммы за текущую аренду квартиры и суммы, идущей на выкуп квартиры. Когда сумма платежей, направленных на выкуп квартиры, достигнет установленной договором суммы квартира передается в собственность пользователя. Пока данная программа реализуется через Межрегиональную Жилищную Корпорацию (МРЖК). При условии, что квартира стоит 6 миллионов рублей, а рассрочка по оплате предоставляется на 15 лет, ежемесячный платеж составит 93 802 рубля. Из них 50 468 рублей пойдут на оплату аренды и 43 334 рублей на оплату выкупной стоимости квартиры. Всего за 15 лет за квартиру стоимостью 6 миллионов рублей (в Подмосковье столько стоит двухкомнатная квартира в Видном площадью 61 кв. м) придется заплатить 16 884 360 рублей. На сколько подобное предложение конкурентоспособно на рынке?
На днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило на рынке новый способ приобретения жилья с рассрочкой платежа под названием «Аренда с выкупом». Суть предложения состоит в том, что пользователь программы сразу заселяется в квартиру и на протяжении нескольких лет выплачивает равные месячные платежи. Платежи в свою очередь состоят из двух частей — суммы за текущую аренду квартиры и суммы, идущей на выкуп квартиры. Когда сумма платежей, направленных на выкуп квартиры, достигнет установленной договором суммы квартира передается в собственность пользователя. Пока данная программа реализуется через Межрегиональную Жилищную Корпорацию (МРЖК). При условии, что квартира стоит 6 миллионов рублей, а рассрочка по оплате предоставляется на 15 лет, ежемесячный платеж составит 93 802 рубля. Из них 50 468 рублей пойдут на оплату аренды и 43 334 рублей на оплату выкупной стоимости квартиры. Всего за 15 лет за квартиру стоимостью 6 миллионов рублей (в Подмосковье столько стоит двухкомнатная квартира в Видном площадью 61 кв. м) придется заплатить 16 884 360 рублей. На сколько подобное предложение конкурентоспособно на рынке?
Представим себе семью, которая испытывает проблемы с жилой площадью, но при этом способна тратить на нее в месяц 93 802 рубля. Первый вариант решения для нее жилищного вопроса — это классическая аренда жилой площади. Арендовать двухкомнатную квартиру в Видном можно примерно за 33 тысячи рублей в месяц. При такой схеме квартира через 15 лет так и не станет ни на процент своей. Зато разницу платежей (она составит в месяц 93 802 — 33 000 = 60802 рубля) можно потратить на иные нужды, например, на образование детей или каждый месяц откладывать в надежный банк для будущей самостоятельной «пенсии».
За 15 лет наберется запас в 10 944 360 в рублей даже на простом беспроцентном вкладе до востребования. С учетом процентов по вкладам (7% годовых) за 15 лет сумма «запаса» составит 19 968 625 рублей. Впрочем, у классической арендной схемы есть, конечно, недостатки (вопросы взаимоотношений с арендодателями сейчас обсуждать не будем). Те, кто согласились на «аренду с выкупом», через 15 лет перестанут платить ежемесячные платежи, получат квартиру в собственность и смогут оставить своим детям или внукам наследство.
Классическим арендаторам придется арендовать и дальше (при этом арендные ставки имеют свойство преимущественно расти), а их детям и внукам — надеяться на себя. Но не забываем про «подушку безопасности» в виде накоплений, которая может быть накоплена у классических арендаторов, но не у «выкупщиков». Кстати, как показывает расчет, при условии роста цен на жилье в размере 5% в год «подушки безопасности» с лихвой хватит на покупку квартиры, которая сейчас стоит 6 миллионов рублей (через 15 лет при 5% росте цен в год она будет стоить 12 473 569 рублей).
Теперь представим, что семья принципиально является сторонницей проживания в собственной квартире, ее пугают перспективы до старости жить в чужой квартире и зависеть от чужого дяди, как и перспективы резкого роста цен на жилье. В этом случае альтернативная стратегия может быть основана на возможностях рынка банковского (ипотечного) кредитования.
Даже если у семьи нет первоначальных накоплений, наличие у нее возможности тратить каждый месяц по 93 800 рублей на квартиру позволяет легко взять потребительский кредит на первоначальный взнос и ипотечный кредит на оставшуюся часть стоимости квартиры. Для квартиры стоимостью 6 миллионов потребуется минимальный первоначальный взнос в размере 600 000 рублей. Платеж по такому потребительскому кредиту на 5 лет (на больший срок потребительские кредиты обычно не дают) под 20% годовых составит в одном из крупнейших банков 15 896 рублей месяц. Ипотечный кредит на оставшуюся сумму в 5,4 миллиона рублей на 15 лет под 12,35% потребует затрат в 66 029 рублей ежемесячно из бюджета семьи. Итого первые пять лет семья будет выплачивать из своего кармана 81925 рублей в месяц, а оставшиеся
Впрочем, если семья готова чуть-чуть подождать, то и потребительский кредит ей не потребуется. Альтернативная ипотечная стратегия будет выглядеть так. Одновременно с арендой жилья откладывать остаток суммы (60802 рубля в месяц) на банковский счет. Сумма в 600 тысяч рублей накопится у такой семьи всего за 10 месяцев. И тогда спокойно можно обращаться за ипотечным кредитом. Платить по нему придется в год все те же 66029 рублей. За 15 лет придется выплатить банку 11 885 220 рублей. Сравните с платежом в по аренде с выкупом, который будет за тоже время на 42% больше.
Конечно у программы «Аренда с выкупом» может быть своя аудитория — но крайне специфичная. В современных условия банки рассматривают и неформальные способы подтверждения доходов, могут не замечать случаи параллельного кредитования, когда на первоначальный взнос берется потребительский кредит в банке, а на остальную часть — ипотечный. Главное для банка, чтобы доходы заемщика, официальные или не очень, позволяли подобные пируэты.
Представить себе потребителя, который с одной стороны готов в течение 15 лет выплачивать в месяц 93 802 рубля в месяц, а с другой стороны у него все так плохо, что нечем доказать свою платежеспособность и банки ему не верят, достаточно сложно. Как преимущество схемы аренды с выкупом, отмечается, то что с самого начала практически половина платежей идет в зачет стоимости квартиры, в то время как в схеме с ипотечным кредитованием первое время погашаются в основном проценты. Однако, никто не мешает ипотечному заемщику совершать досрочные платежи. В нашем примере семья способна откладывать в месяц на досрочное погашение 93802 — 66029 = 27773 рублей. Таким образом можно раз в год досрочно гасить 333276 рублей.
Есть еще одно важное отличие ипотечных программ. В случае покупки в ипотеку, квартира становится сразу вашей собственностью, и даже если у семьи возникнут финансовые трудности, разумный банк предпочтет договорится о реструктуризации, о продаже квартиры по рыночной цене и переводе кредита на иное лицо. При этом после возврата банку остатка кредита вы получите назад остаток суммы, вырученной от продажи квартиры. Банкиры понимают, что процесс взыскания через суд может затянуться, особенно, если жилье окажется единственным, да еще в нем будут прописаны несовершеннолетние, поэтому до разорительного суда доходит не всегда.
При использовании схемы «аренды с выкупом» ситуация в случае финансовых затруднений развивается по-иному. На практике собственник сможет оперативно выселить вас из квартиры — долгих судебных баталий не понадобится. При этом неудачливому арендатору обещают возврат уплаченных денег — но не всех. Арендные платежи не возвращаются (а это в месяц, напомним, в нашем примере 50486 рублей из 93 802 рублей), а через некоторое время вернутся только выкупные платежи. Фактически схема «аренды с выкупом» предполагает, что и затраты желающего получить в итоге собственное жилье больше и риски больше, чем при использовании классической ипотеки.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ